El mercado de la inversión inmobiliaria en un escenario de tipos altos
La restricción de liquidez y el trasvase de inversión a productos más conservadores crea oportunidades de mayor valor en el mercado del real estate
21 de julio del 2022. El Banco Central Europeo toma una de las decisiones más importantes de su historia y rompe una tendencia inédita también desde su creación en 1998. Aquel día, la autoridad financiera europea aprobó la primera subida de tipos de interés en una década. El inicio de una escalada del precio del dinero que, entre otras cosas, ha alterado notablemente las tendencias de inversión a lo largo de los últimos casi dos años.
En este período, los tipos han pasado de entornos negativos al 4,5% actual, niveles inéditos desde comienzos de siglo, lo que ha supuesto un cambio muy relevante en mercados como el inmobiliario.
En este artículo detallaremos algunas de las consecuencias más significativas de este cambio de escenario.
UNA NUEVA ERA PARA EL REAL eSTATE
Los diez años de política monetaria expansiva por parte del BCE fueron el detonante de una etapa de notable expansión dentro del sector del real estate. El incremento de la liquidez, la concentración del capital y los tipos bajos llevaron a numerosos inversores, tanto minoristas como institucionales, a fijar su mirada con mayor atención en un mercado, el inmobiliario, que históricamente ha presentado niveles de rentabilidad muy atractivos en países como España.
En un entorno de tipos negativo, los tradicionales productos refugio para los inversores (fondos, depósitos, derivados…) habían perdido una parte sustancial de su atractivo entre los inversores.
En solo 24 meses, la situación ha dado un giro de 180 grados. Los bancos centrales han acelerado la retirada de liquidez de los mercados y productos tradicionales de la banca de inversión han recuperado su atractivo para minoristas e institucionales. La subida de tipos ha devuelto niveles de rentabilidad razonables a productos con moderados niveles de riesgo, lo que ha supuesto una salida de capitales del mercado del real Estate pues los diferenciales entre estas inversiones se han acortado.
Menos inversores, más oportunidades
Paradójicamente, esta salida inversores inmobiliarios hacia otras alternativas financieras está dinamizando las expectativas de futuro de los nuevos inversores del real Estate. Esta situación provocará una caída de la demanda en el mercado de inversión en activos inmobiliarios a corto plazo y, por tanto, una mayor posibilidad de encontrar más y mejores oportunidades de inversión.
En definitiva, podríamos afirmar que la situación actual es mala para los compradores de hace 3-4 años, que en estos momentos tienen que salir a vender al mercado en unas condiciones menos competitivas: menor apetito inversor, menor financiación disponible y mayores costes de apalancamiento. Y, por contra, buena para los compradores de los próximos dos años, quienes tendrán que salir a vender al mercado en 3-4 años con unas perspectivas más favorables. ¿Por qué? Porque habrán comprado en un mercado de oportunidades y saldrán a vender en un previsible repunte del ciclo.
